239亿拿地, 68亿被收储, 许荣茂父子赌出的"中国第一高楼"亏了200亿

4月16日,港股世茂集团(00813.HK)收盘价0.171港元。把时间拉回到2019年,世茂股价还在30港元以上,六年跌掉了99%以上。

曾经位列行业前十的"豪宅教父",如今股价不到2毛钱,市值蒸发超2000亿。四年亏了上千亿,6家子公司破产清算或司法重组,累计亏损超85亿。但真正的"王炸",来自深圳龙岗那一块地。2017年世茂239.43亿元拿下的深港国际中心项目,如今整体被地方政府以68亿元收储。

直接土地款亏损就高达171.43亿元。如果算上总投入328.4亿元、销售回款80.7亿元,实际损失近180亿元,加上资金成本,损失可能超过200亿元。

太子的"第一把火"：239亿拿下深圳地王

2017年12月,深圳龙岗大运新城,一块编号G01046-0095的地块摆上拍卖台。当时这块地的起拍价高达239.43亿元,是深圳土拍史上第二高总价。绝大多数房企连举牌的勇气都没有,因为整个世茂集团账上的全部资金也就330亿元。

许世坛没有犹豫,竞拍仅3分钟,直接出价239.43亿元,一次性封顶拿下,没有一个竞争对手。

接过接力棒的新掌门,用这种方式向父亲、也向全行业宣告：世茂要变天了。他定下目标:2020年销售达到3000亿。为了实现这个目标,接班仅仅80天,许世坛就花掉200多亿,一口气收下20多个项目,土地储备翻倍,负债率也开始飙升。

500亿的"中国第一高楼"：梦还没开始就碎了

深港国际中心规划总建筑面积约136万平方米,计划建成一座超过700米的超高层建筑,刷新全国最高摩天大楼纪录,总投资超500亿,集会展、酒店、商业、公寓于一体,定位粤港合作标志性项目、深圳东部新地标。开工仪式上,前政协副主席董建华、深圳市委书记、深圳市长共同到场站台,何等风光。

为了给这个巨无霸输血,2020年3月,世茂以项目中的地块抵押给中信信托,融资87亿元用于支持建设。高杠杆+高周转+高预期的组合,在房地产下行的风口上就是定时炸弹。

2022年,中信信托的信托计划出现兑付异常,深港国际中心停工。2023年,项目以130.44亿元起拍价进行首次司法拍卖,无人竞买流拍；二拍降到104.35亿元,再次流拍。去年6月,法院判决深港国际中心的土地与存货强制转让给中信信托以清偿借款和利息,相关金额98.9亿元。

2025年7月,龙岗区政府拟以68亿元补偿款收回该地块。239亿拿地,68亿被收回,光土地款一项直接亏损171亿元。如果算上后续开发的投入、利息和融资成本,整个项目的净亏损超过200亿元。

一个项目亏掉200亿,这不仅是世茂历史上最大的一笔亏损,恐怕也是中国房地产史上最惨痛的单项目亏损记录之一。

父子二人的商业逻辑为何背道而驰？

许荣茂,1950年生于福建泉州,1981年在香港靠投资股市赚到第一桶金,1994年转战内地房地产,精准踩上了中国房地产近三十年的超级风口。他是公认的"豪宅教父",北上深近三分之一的高端豪宅都出自他手。他偏好地标,上海深坑酒店拿了无数大奖。他极其保守,负债率低到跟大央企差不多,比万科还低,公司的负债率长期维持在50%左右。

许世坛,23岁接手上海第一豪宅世茂滨江花园,用四年连续拿下销售冠军。许荣茂花了20年培养儿子,本以为万无一失,却算漏了最关键的一件事——心态。太子的焦虑在于,他不仅要把公司守住,更要超越姐姐,更想超越父亲。他想冲规模、抢地王、加杠杆,和老一辈"稳字当头"的理念截然不同。许荣茂一生都在规避杠杆,许世坛则亲手把负债率推到了极限。

2018年底,世茂的总负债约2000多亿元。到了2022年,总负债飙升至5300多亿元,短短4年翻了两倍还多。2022年世茂销售从3000多亿断崖式跌至800多亿,资金链瞬间断裂,暴雷接踵而至。父亲的40年基业,在儿子手里只用了不到4年就轰然倒塌。

如今的世茂,2026年初福建龙岩、浙江杭州、广东肇庆等地至少6家子公司正在进行破产清算或司法重组。2025年净利润亏损130.3亿元。2026年前两个月合约销售仅28.11亿元。境外债务重组计划已生效,41亿美元可换股债券已转换为新股份,境内约18亿元贷款获得展期,最长展期至2029年。创始人的女儿许薇薇也回归集团任非执行董事,试图力挽狂澜,但大厦已倾,回天乏术。

霍尔木兹海峡美军军舰堵门,全球油价冲破100美元,世界正被战火和封锁撕裂。而我们自家房地产市场的"暴雷",其实比导弹的硝烟离普通老百姓更近。

有人说,这是代际交接的失败案例；也有人说,这是中国房地产从野蛮生长回归理性的必然阵痛。

各位老铁,你觉得许世坛是败在了能力,还是败在了时代的车轮下？如果当初接班的是姐姐许薇薇,世茂会不会是另一个结局？